O impacto da reforma tributária no preço dos imóveis: qual é?

Ao longo de mais de uma década atuando como corretor e consultor no mercado imobiliário, já vi muita coisa mudar. Vi planos econômicos, altas e baixas de juros e transformações urbanas que mudaram a cara de cidades inteiras. Mas poucas vezes recebi tantas perguntas carregadas de incerteza como agora, em pleno 2026, sobre a reforma tributária.

Afinal, o preço da casa própria vai subir? O investimento em imóveis ainda vale a pena com as novas regras? Se você está planejando comprar, vender ou investir, entender o “novo jogo” dos impostos não é apenas uma questão de curiosidade, é uma necessidade para proteger seu patrimônio. Como alguém que vive o dia a dia das negociações, quero explicar para você, de forma clara e sem juridiquês, o que realmente está acontecendo no mercado agora. Juntamente com a equipe de corretores da consultoria imobiliária em Jaraguá do Sul Marcos Koslopp, desenvolvemos este material para que lhe sirva como fonte de orientação sobre o assunto. Vamos nesta?

O Novo Cenário: Do Caos Fiscal à Transparência do IVA

Até pouco tempo, a tributação sobre imóveis no Brasil era uma colcha de retalhos. Tínhamos PIS, Cofins, ISS e uma série de encargos que muitas vezes ficavam “escondidos” dentro do custo da obra. Com a reforma, entramos na era do IVA Dual (IBS e CBS). A grande promessa é a transparência: agora, o imposto será destacado, e as empresas poderão recuperar créditos de impostos pagos em etapas anteriores da construção.

Mas a pergunta de um milhão de reais é: essa transparência vem acompanhada de um aumento de preço? A resposta curta é: depende do tipo de imóvel e de quem está vendendo.

Imóveis Novos e a Força da Construção Civil

Para os imóveis novos, aqueles que estão sendo lançados ou estão em construção em 2026, o impacto é direto na planilha das incorporadoras. O setor imobiliário conseguiu uma vitória importante nas negociações em Brasília: redutores de alíquota. Em vez de pagarem a alíquota cheia do IVA (estimada em torno de 26,5% a 28%), as operações de compra e venda de imóveis têm um desconto de 40%.

Isso significa que a alíquota efetiva para a venda de imóveis fica na casa dos 15,9%. Se compararmos com o regime antigo (como o RET de 4%), parece um aumento assustador, certo? No entanto, há um detalhe que muitos esquecem: o sistema de créditos. As construtoras agora podem abater o imposto que pagaram na compra do cimento, do aço e na contratação de serviços. No final das contas, o impacto real no preço de venda para o consumidor final tende a ser um ajuste médio de 4%, conforme as simulações mais recentes do setor.

O Redutor Social: Uma Boa Notícia para a Classe Média

Um dos pontos mais interessantes da nova legislação é o chamado Redutor Social. Para garantir que o acesso à moradia não seja prejudicado, o governo instituiu um valor fixo que pode ser abatido da base de cálculo do imposto.

Em 2026, para a compra de imóveis residenciais novos, há um desconto de R$ 100.000,00 sobre o valor que seria tributado. Imagine que você está comprando um apartamento de R$ 500.000,00. O imposto não vai incidir sobre o valor total, mas sim sobre R$ 400.000,00 (após aplicar os redutores de alíquota). Isso protege especialmente os imóveis de entrada e de classe média, evitando que a carga tributária suba desproporcionalmente.

Imóveis Usados: O Refúgio de Oportunidades

Se você está de olho no mercado de usados, o cenário é diferente. O impacto da reforma tributária aqui é muito mais suave e indireto. Como o imóvel já está pronto e a transação entre pessoas físicas não sofre a incidência do novo IVA (IBS/CBS), o preço tende a ser ditado puramente pela lei da oferta e da procura.

No entanto, o mercado de usados sempre “orbita” o preço do novo. Se o custo de construir um prédio novo sobe 4% ou 5% devido aos novos tributos sobre materiais e serviços, o proprietário do imóvel usado na mesma região tende a reajustar seu preço para cima, acompanhando a valorização do bairro. Portanto, 2026 pode ser um ano excelente para quem busca imóveis prontos de particulares, antes que esse efeito cascata se consolide totalmente.

Comparativo de Impactos: O que muda na prática?

Para ajudar você a visualizar como essas mudanças se distribuem, organizei uma tabela comparativa com os principais pontos de atenção deste novo ciclo.

O Reflexo no Aluguel: O que esperar em 2026?

Não podemos falar de preço de imóveis sem citar o aluguel. A reforma também trouxe regras específicas para a locação. Houve uma redução de 60% na alíquota para aluguéis residenciais. Além disso, existe um redutor de ajuste de R$ 600,00 por mês.

Na prática, para quem aluga um imóvel de uma empresa (pessoa jurídica), pode haver uma pressão para repasse de custos, já que a carga tributária efetiva para o locador pode subir levemente em relação ao antigo Lucro Presumido. Já para quem aluga diretamente de pessoa física, as regras seguem muito próximas do que já conhecíamos no Imposto de Renda, mantendo uma certa estabilidade nos valores de face.

Por que 2026 é o ano da Transição?

É importante destacar que 2026 é considerado o “ano teste”. As alíquotas aplicadas agora são simbólicas (0,1% para o IBS e 0,9% para a CBS), servindo para calibrar o sistema. A transição total será gradual até 2033.

Isso significa que não haverá um “choque” de preços da noite para o dia. O que estamos vendo é um ajuste de expectativas. Grandes investidores já estão recalculando suas taxas de retorno e incorporadoras estão refinando seus processos internos para aproveitar ao máximo os créditos tributários. Para você, comprador, isso significa que o momento de negociar é agora, enquanto o mercado ainda está digerindo as novas regras e buscando liquidez.

Dicas Práticas de quem está no campo de batalha

1. Olhe para o custo global: Ao analisar um imóvel na planta, pergunte como a construtora está lidando com a transição tributária. Empresas mais organizadas tecnologicamente tendem a recuperar créditos de forma mais eficiente, o que pode se refletir em um preço final mais competitivo.

2. Antecipe decisões de médio padrão: Se você planeja comprar um imóvel acima de R$ 800.000,00, o peso do redutor social é proporcionalmente menor. Nesses casos, o impacto do aumento da carga pode ser mais sentido em lançamentos futuros.

3. Atenção aos contratos de locação: Se você é investidor e loca via pessoa jurídica, revise sua estrutura tributária. O que funcionava em 2024 pode não ser a melhor estratégia em 2026.

Entender essas mudanças é o primeiro passo para não perder dinheiro. O mercado imobiliário brasileiro é resiliente e, historicamente, o imóvel sempre foi o porto seguro em tempos de mudanças legislativas ou econômicas. A reforma traz desafios, mas também traz uma modernização que pode, no longo prazo, reduzir custos de conformidade e tornar o setor mais profissional.

Seja para morar ou investir, a chave do sucesso continua sendo a informação de qualidade e o apoio de quem entende os detalhes técnicos e comerciais de cada transação. No fim do dia, o valor de um imóvel vai muito além dos impostos: ele reflete o desejo das pessoas de terem um lugar para chamar de seu ou um ativo sólido para proteger o futuro da família.

Para navegar com segurança por esse novo mar de regras e encontrar as melhores oportunidades de mercado em Santa Catarina ou em qualquer grande polo do país, o suporte especializado de uma imobiliária experiente fará toda a diferença no seu resultado final.